La regularización de predios a 12 años de la vigencia de la ley

Como los Notarios de Sinaloa lo sabemos, fue en el periódico oficial del 14 de Abril del año 2000, cuando se publicó la Ley de Regularización de Predios Rurales del Estado de Sinaloa.

Mediante esta Ley se alcanza el objetivo, de obtener un título de propiedad para todos aquellos predios, que se encuentren fuera de la zona urbana y que sus poseedores o propietarios irregulares lo deseen, por supuesto, bajo el cumplimiento de los requisitos que la propia Ley establece, y a partir de la definición del Notario de que tal evento es susceptible de ser legalizado por esta vía.

Conforme a esta Ley los predios que son susceptibles de ser regularizados, son aquellos en los que el titular o interesado ejerce simplemente la posesión o bien, aquellos, en los que tiene alguna propiedad irregular. Con la regularización se obtiene el derecho real de propiedad; mutación que no ocurre, por ejemplo, en el caso de la información testimonial promovida ante el Juez, mediante este procedimiento la posesión no se convierte en propiedad, en cambio en la regularización de predios si.

Por otro lado, es conveniente ver que el resultado del procedimiento de regularización, como ya se dijo anteriormente, es la obtención de un título de propiedad. Sin embargo, conviene precisar que la propiedad, así obtenida, tiene la limitación de que no surte sus efectos plenos desde el momento en que se declara sino hasta transcurrir un término de 5 años contados a partir de la fecha de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Es en este momento cuando esta alcanza su plenitud.

Las escrituras de regularización, según se observa en la práctica, no han resultado muy confiables para aquellas instituciones que otorgan crédito, puesto que algunas consideran que se trata de regularización de posesiones como si fueran informaciones ad perpetuam, otros, al considerar que están sujetas al transcurso de los 5 años no les inspiran confianza. En su percepción las consideran escrituras endebles.

Por otro lado, un aspecto muy interesante que se tiene que reflexionar es el aspecto fiscal. Para los efectos de el Impuesto sobre la Renta por adquisición de inmuebles, la tipología correspondiente no contempla un caso así definido como de regularización de inmuebles. Si contempla el supuesto de la prescripción; pero, literalmente el de regularización no. Por ello, posiblemente, con base a este argumento, es que no se le da el tratamiento fiscal correspondiente a la adquisición de inmuebles. También quizás, con base en el principio de estricto derecho que rige la materia fiscal se llegue a la conclusión anterior.

El problema se presenta, en el caso de la enajenación de un inmueble, cuyo título de propiedad proviene de la regularización de bienes. Para el cálculo del pago provisional del Impuesto sobre la Renta, es indispensable saber cuanto le costó al ahora vendedor, el predio rural, que ante nosotros se está vendiendo. Examinamos la escritura correspondiente y, pues obviamente, no encontramos que haya un costo de adquisición del inmueble por parte del ahora enajenante.

Por tratarse de un caso de transmisión de inmuebles, es forzoso el pago del Impuesto sobre la Renta por la enajenación que ante nosotros se está otorgando así, que no nos queda otra, más que buscar la solución a este problema:

En primer término, debemos considerar que se trata de una operación que no fue onerosa. La Ley de Impuesto sobre la Renta contempla los supuestos de la donación de bienes por parte de las autoridades a los particulares, que no es el caso, contempla asimismo, la adquisición de inmuebles por prescripción positiva y da la solución en el primer caso es el 80% del avalúo referido a la fecha de donación y en el segundo caso, es el valor de avalúo que haya servido de base para el pago de Impuestos con motivo de la adquisición.

La regularización de predios, a juicio del que esto escribe participa de la naturaleza de la prescripción positiva y por ello, creo que la solución estaría en aplicar el criterio aplicable a esta última figura, para efecto de determinar el costo de adquisición del inmueble y así estar en condiciones de determinar el pago provisional del Impuesto sobre la Renta correspondiente a la enajenación que se nos está planteando. De otro modo, no podríamos cumplir la obligación que tenemos de calcular, retener y enterar el Impuesto sobre la Renta. Pero, resulta que al no haberse practicado avalúo para la escritura de adquisición del ahora enajenante, no contamos con tal documento, que nos sirva de base para determinar el costo de adquisición y entonces, la solución tendríamos que encontrarla en hacer un avalúo referido a la fecha de la escritura de regularización del inmueble. Pues si no lo hacemos así, el efecto seria desastroso para el contribuyente en cuya operación la deducción principal, que es el costo de adquisición, no tendría aplicación y el pago provisional seria calculado sobre el precio total de la operación, sin el beneficio de la deducción.