Algunas consideraciones acerca de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa
De conformidad con el artículo 25 fracción IX del Código Civil, no cabe duda, que el condominio es una persona moral del derecho civil, como lo es la AC y la SC, que surge de la necesidad de regular los efectos que se producen en la coexistencia de un derecho individual de propiedad con el derecho de colectivo que se da en la copropiedad.
Los propietarios de las viviendas cuando forman parte de este Régimen tienen que lidiar con sus vecinos del condominio respecto de las áreas comunes. Se tiene que poner de acuerdo con ellos para tratar y resolver infinidad de asuntos relacionados con el uso, mantenimiento, gastos, etcétera. Por ello es que el legislador consideró conveniente darle el tratamiento de persona moral.
Sin duda, en términos del Código Civil, estamos en presencia de la persona moral condominio.
Son fundamentalmente dos ordenamientos jurídicos los que tienen aplicación en este caso: El Código Civil del Estado del Estado de Sinaloa y la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa.
De conformidad con esta última Ley el RPEC se constituye sobre departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos, que se construyan o que los existentes sean divididos, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un lugar común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de ellos tendrá un derecho individual de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los lugares y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
El RPEC se constituye ante Notario en escritura pública, en la que se hace constar además de la constancia de haber obtenido declaración de la Dirección de Obras Públicas Municipales, en el sentido de ser realizable el proyecto del condominio, así como de los permisos de construcción y salubridad, que requiérase este tipo de obras; La descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse; La descripción de cada departamento, vivienda, casa o local, su número, situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehículos si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo; El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local, así como el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también nominal, de las partes en condominio; El destino general del condominio y en especial de cada departamento, vivienda, casa o local; Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas, partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación.
En la Ley se establece que la Asamblea de Condóminos es el órgano supremo del condominio.
En ella Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje del valor que su departamento, vivienda, casa o local, represente en el total del condominio; la votación será personal, nominal y directa, pudiéndose delegar la representación y determinar otras formas y procedimientos, si el Reglamento del Condominio lo permite; Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que esta Ley y el Reglamento del Condominio prescriba una mayoría especial; Las Asambleas serán presididas por quien designe el Reglamento del Condominio. El Administrador fungirá como Secretario si es persona física y en caso de ser persona moral, por un representante de ésta;
Es decir, la Ley establece las bases mediante las cuales funciona la persona moral Condominio y queda claro que el RPEC se constituye sobre casas, viviendas, departamentos o locales ya construidos o proyectados para su futura construcción.
No obstante lo anterior existen algunos supuestos RPEC constituidos sobre solo terrenos sin viviendas o locales construidos o por construirse.
Al respecto cabe mencionar que la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa en su articulado contempla la figura del Desarrollo Urbano Integral o Turístico en Condominio (DUIT) Se considerarán desarrollos urbanos integrales o turísticos en condominio, la división en lotes, vías de acceso y áreas recreativas de uso común, que realicen los propietarios pro-indiviso de un lote de terreno, aunque posteriormente se delimite el mismo en unidades para cada uno de los propietarios o bien la división con las obras mencionadas que realicen los propietarios de terrenos, que en conjunto formen una sola unidad topográfica.
El desarrollo urbano integral o turístico en condominio, podrá constituirse también cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno, decidan construir este régimen especial de propiedad y posteriormente vendan al público fracciones de dicho inmueble.
Los desarrollos urbanos turísticos en condominio se caracterizarán por su ubicación en lugares que la autoridad determine como zona apta para el turismo.
Los condominios en desarrollos urbanos o turísticos, tendrán el derecho de propiedad de su porción de terreno y el de co-propiedad sobre los lugares y áreas de uso común del predio, con las limitaciones que les imponga el pacto constitutivo del régimen en condominio.
Del total de la superficie del terreno el promotor del desarrollo urbano integral o turístico deberá destinar por lo menos el 15% del terreno para jardines y áreas de uso común.
En lo aplicable se seguirá lo ordenado por los Artículos 3o., 4o., 5o. y 6o. de esta Ley.
Los promotores tendrán la obligación de organizar asociaciones de vecinos que colaboren coordinadamente con las autoridades federales, estatales y municipales para la seguridad, salud y el mejoramiento del desarrollo urbano.
El DUIT como quedó expresado se constituye sobre terrenos que se fraccionan bajo un régimen de propiedad en condominio especial. El capítulo contiene las reglas a las que debe sujetarse que son distintas a las que se aplican al RPEC.
Características del DUIT:
1. Es sobre terrenos sin construcción.
2. Su objetivo es la venta de lotes.
3. Sus obras llegan sólo a la urbanización.
4. Se debe destinar el 15 % del terreno para jardines y áreas de uso común.
5. Solo se aplican supletoriamente los Artículos 3o., 4o., 5o. y 6o. de esta Ley.
6. Se deben organizar asociaciones de vecinos.
7. Se debe obtener la autorización para vender los lotes previa garantía para la ejecución de las obras.
Conclusión relacionada con el DUIT: Este a diferencia del RPEC no esta concebido por el legislador como persona moral , la Ley no contempla reglas de funcionamiento como tal y se confirma que no lo es cuando la Ley dispone la Asociación de vecinos por ello es un error que se le denomine en algunas escrituras como RPEC Por sus características esta figura al parecer no le resulta atractiva a los desarrolladores locales pues no es usual su constitución. En su lugar se constituye un híbrido al que le llaman RPEC que no se ajusta a los requisitos de la Ley para el Régimen ni tampoco cumple los requisitos del DUIT. En el Registro público de la propiedad se encuentran inscritos varios fraccionamientos sobre terrenos constituidos bajo la figura del Régimen de Propiedad en Condominio. El Régimen de Propiedad en Condominio está concebido para esquemas que involucren terrenos y construcciones; el Desarrollo Urbano Integral o Turístico (DUIT) está previsto para fraccionamientos de puro terreno. La ley en Sinaloa no contempla el Régimen de Propiedad en Condominio para puro terreno.
En términos de la definición de las figuras contenidas en la Ley lo constituido corresponde más o menos a la figura del Desarrollo Integral, porque se trata de un terreno sin viviendas ni construcciones, pero sin ajustarse cabalmente al concepto de desarrollo porque no es turístico, ni tiene permiso en cuanto tal, ni tiene contemplada la creación de la asociación de vecinos por ejemplo.
En concreto lo que se constituye no es estrictamente hablando un RPEC ni es un DUIT. Sin embargo existe en nuestro medio. Como engendro jurídico raro potencialmente presenta un sin número de problemas que no encuentran solución en la Ley vigente.